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信托违约潮背后:15万亿房企债三年内待兑付
发表日期:2019-07-05 13:40| 来源 :本站原创 | 点击数:
本文摘要:摘要 【信托违约潮背后:15万亿房企债三年内待兑付】房企融资阀门收紧的信号再次袭来。近年来,监管对房地产融资态度始终不曾放松。此前,多家金融机构由于违规为房地产企业融资被开罚单,银保监会下发关于整治房地产领域违规融资的文件,媒体报道称相关部门

摘要

【信托违约潮背后:15万亿房企债三年内待兑付】房企融资阀门收紧的信号再次袭来。近年来,监管对房地产融资态度始终不曾放松。此前,多家金融机构由于违规为房地产企业融资被开罚单,银保监会下发关于整治房地产领域违规融资的文件,媒体报道称相关部门将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。(中国经营报)

  房企融资阀门收紧的信号再次袭来。近年来,监管对房地产融资态度始终不曾放松。

  此前,多家金融机构由于违规为房地产企业融资被开罚单,银保监会下发关于整治房地产领域违规融资的文件,媒体报道称相关部门将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。

  《中国经营报》记者注意到,强监管拧紧房企融资阀门后,5月份,40家典型上市房企完成融资总额同比下降52.07%,创2019年以来历史新低位。房地产类集合信托成立规模为470.95亿元,环比下降17.73%。同时,由于国内融资环境紧张,部分有资金需求的房企把目光投向境外发债。

  值得注意的是,2019年到2021年,房企将有15.4万亿元债务兑付。在融资收紧及大规模债务兑付的背景下,房地产信托项目违约进一步增多。

  信托通道再收紧

  作为境内主要融资渠道,公司债也被收紧了。

  5月31日,媒体报道称,由于部分房企拿地激进,在住建部的指导下,央行和证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。不过,多家房企否认并称“没有接到书面通知”。

  融资寒冬并非骤然而至。自2016 年10月份以来,相关机构从银行理财资金、信托、公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严。2018年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为1.9万亿元,较上年同期下降 7.1%;来源于非银行金融机构贷款金额为 4979 亿元,同比增长 4.7%,增速同比下滑 37.1个百分点。

  自2019年以来,ABS融资收紧的迹象早就有所显现。今年1月,半个月内6只房地产ABS被中止审查,涉及金额达到240亿元。4月,证监会发布ABS监管问答,提到“物业服务费、缺乏实质抵押品的商业物业租金”,不得作为资产证券化产品的基础资产现金流来源。

  监管层对于资金违规流向房地产领域的态度颇为严厉。

  6月13日,央行党委书记、银保监会主席郭树清在2019年第十一届陆家嘴论坛演讲时提到,“最严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域,一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,助长了房地产投资投机行为。”

  记者注意到,近两年来,监管部门对于房地产行业融资十分谨慎。2019年以来,监管部门在公开场合至少5次提及房地产金融风险。2月25日,银保监会副主席王兆星表示,“未来监管部门将紧盯房地产金融风险等多个重要风险领域。”2月底,央行金融市场工作会议强调,加强房地产金融审慎管理,落实房地产市场平稳健康发展长效机制。3月5日,郭树清表示,“下一阶段房地产金融政策总的方针不会有改变。”3月9日,王兆星再次明确表示,房地产金融仍是防范风险的重点领域。

  5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”),要求商业银行、信托、基金等各类金融机构按照相关要点开展整治,突出处罚和问责,其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

  针对商业银行,监管提到“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。有业内人士认为,这实际上是对非标渠道的融资进行管控,尤其是通过理财产品、信托工具等变相为房企融资。

  此外,23号文还向信托公司明确提出将重点治理通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

  当前金融严监管之下,多家金融机构因房地产融资问题被开罚单。根据银保监会公开信息,4月1日~5月20日仅50天的时间内,各地银保监局共开出223张罚单,其中涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计1068.7968万元。与此同时,2019年至今,银保监系统已向8家信托公司开出14张罚单,罚没金额达1214.36万元,接近去年全年信托公司1460万元的罚没金额。

  房产信托潮落

  5月份,房企融资收紧态势体现在各项融资数据上。

  天风证券研究显示,40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元,较4月份融资总额下降52.07%,创2019年以来历史新低位。

  房地产信托融资规模、收益率亦双双下滑。用益信托统计数据显示,今年5月成立的集合信托产品平均收益率为8.20%,较4月份有所下滑;整个5月,房地产类集合信托成立规模为470.95亿元,环比下降17.73%。

  记者注意到,当前房地产信托延续了5月的“降温”趋势。此外,根据普益标准的信托理财市场周报数据, 6月1日~6月14日期间,房地产领域信托产品共发行127只,成立了37只。而5月份,房地产领域信托产品共计发行496只,成立了403只。

  相比之下,今年前四个月房地产信托“输血”房企近3000亿元。相关研究数据显示,前四月共成立1940只房地产信托产品,募集资金约2850.94亿元,较2018年同期增长5.51%,占整个集合信托规模比例为37.34%。

  根据中国信托业协会5月30日公布的一季度业务数据,截至2019年一季度末,投向房地产的信托资金余额2.81万亿元,占比14.75%,较2018年四季度末上升0.56个百分点。

  中国信托业协会特约研究员周萍分析认为,“今年一季度以来,全国首套房平均贷款利率回落,商品房销售有所回暖,房企新开工意愿增强,预计短期内房企的信托融资需求或难以降低。”

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